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Le rôle global du notaire
Pour les particuliers, comme pour les entreprises ou les institutionnels, l'achat et la vente de biens immobiliers constituent souvent des engagements importants parce qu'ils sont des choix de vie, des choix d'investissement ou parce qu'ils résultent de décisions en matière d'optimisation de placements.
Les transactions immobilières sont souvent aussi des opérations complexes, en raison de nombreuses contraintes imposées dans de multiples domaines : l'urbanisme, la fiscalité, le financement et la publicité foncière...
Le rôle des notaires, qui doivent prendre en compte ces éléments, dépasse largement la seule rédaction des actes. Dans tous ces domaines, les notaires apportent une expertise professionnelle et un conseil lors des diverses étapes de l'acquisition, de la détention et de la transmission des biens immobiliers.
Le notaire est ainsi présent sur l'ensemble de la chaîne immobilière.
I. L'ACQUISITION
Le notaire intervient en amont de la décision d'investir jusqu'à la mise en forme des modalités de l'acquisition.
A) L'aide à la décision :
Afin d'aider les clients dans leur décision d'achat, les notaires disposent d'un triple atout :
La connaissance du marché :
- Depuis une vingtaine d'années, la Chambre des Notaires de Paris a mis en ?uvre une saisie systématique des informations contenues dans les tous les actes notariés concernant les transactions immobilières. Avec cette base unique en France et en Europe, les notaires de Paris possèdent un fichier immobilier de référence, qui leur a permis de construire de multiples séries d'indices de volumes et de valeurs.
- Les notaires de Paris disposent d'un réseau d'experts dans les études, et d'un service spécialisé d'expertise à la chambre, qui est à la disposition des études notariales désireuses d'y faire recours pour le compte de leurs clients.
- Les ventes aux enchères qui sont en forte expansion, permettent d'apprécier avec précision le marché immobilier d'Ile-de-France et son évolution. La simplification des procédures d'enchères, intervenue en 1996, en a renforcé l'accès.
- Enfin, par leur intervention directe en matière de négociation immobilière, les études notariales qui disposent de biens à la vente ou de propositions à l'achat, participent également à une meilleure information sur les réalités du marché immobilier parisien.
La recherche préalable des informations susceptibles d'influencer la décision :
L'opportunité d'acquisition d'un bien repose sur une analyse qui doit intégrer des informations tant sur le bien lui-même que sur son environnement. En France, et contrairement à ce qui prévaut dans de nombreux pays, une seule personne, le notaire, est responsable de la collecte et de la centralisation de l'ensemble des informations.
- Recherche d'informations sur le bien :
Les notaires sont traditionnellement en France chargés de rechercher et de garantir l'origine de propriété. Ils ont l'obligation de renseigner leurs clients sur la situation hypothécaire du bien. Ils ont la charge de la collecte des informations relatées dans leurs actes (notamment la superficie pour les lots de copropriété).
- Recherche d'informations sur le site :
Les notaires effectuent les interrogations concernant l'urbanisme (schéma d'aménagement, plan d'occupation des sols, secteur sauvegardé, zone d'aménagement, arrêté de périls...).
Ces informations sont souvent réunies dans des documents tels que notes de renseignements (pour les constructions existantes) et certificats d'urbanisme (pour les terrains à bâtir) dont les notaires assurent la délivrance.
La complexité et l'instabilité de ces règles, rendent indispensable le recours à un professionnel.
Les notaires collectent également l'ensemble des informations liées à la réglementation sur l'environnement (amiante, installations ou sites classés...).
La connaissance précise des conséquences fiscales de l'investissement :
Compte tenu de l'importance du coût fiscal (droits d'enregistrements, TVA, publicité foncière...), déterminant pour l'équilibre économique de l'opération, le notaire procède à son estimation préalable et cherche à l'optimiser.
B) La mise en oeuvre de la décision :
Le choix étant arrêté, les notaires mettent en ?uvre la décision d'investissement, sur le plan juridique, fiscal et financier :
Sur le plan juridique, les notaires accompagnent leurs clients tout au long de la transaction : de l'avant-contrat (promesse de vente, contrat préliminaire) à la signature de l'acte définitif et même au-delà, puisqu'ils sont responsables des formalités et de la fiscalité. Les notaires conseillent par ailleurs l'investisseur dans la détermination de la structure juridique la plus appropriée :
- vente d'immeuble achevé ou en état futur ;
- propriété en volume pour les ensembles immobiliers complexes et pour lesquels le notaire établit un cahier des charges ;
- lots de copropriété devenus nombreux par les lois de 1965 et 1985 ;
- bail à construction, crédit-bail immobilier, baux emphytéotiques...
Sur le plan fiscal, la mise en évidence par le notaire de la fiscalité de l'opération peut le conduire à déterminer le support de l'acquisition (droits réels ou droits sociaux). Par exemple, jusqu'à une période récente, le taux élevé des droits de mutation à titre onéreux a pu conduire à rechercher d'autres montages que le simple transfert de droits réels.
Ainsi, en ce qui concerne les cessions d'actifs immobiliers à usage professionnel, industriel ou commercial, beaucoup ont privilégié la pratique de la cession de droits sociaux.
L'intérêt de tels montages a fortement diminué depuis l'harmonisation des droits d'enregistrement.
- L'opération est maintenant traitée comme une vraie mutation d'immeuble en prenant en compte la nature réelle de la transaction, en vérifiant l'ensemble des réglementations complexes applicables à la nature immobilière de l'actif sous-jacent.
- En outre, dans la mesure où ces cessions sont réalisées aux termes d'un acte notarié, la responsabilité du notaire et la conservation des documents, essentielles pour les particuliers comme pour les entreprises, sont assurées par celui-ci, alors qu'elles ne s'imposent pas à d'autres professionnels.
Sur le plan financier, les notaires sont les spécialistes du droit et des sûretés. A ce titre, ils aident l'investisseur à déterminer le mode de financement approprié et à rédiger le contrat de prêt correspondant :
Ils mettent en place les garanties appropriées tant pour l'établissement prêteur que pour l'emprunteur, même si le crédit est soumis à une loi étrangère. Les sûretés, s'agissant d'un bien localisé en France, sont quant à elles, soumises au droit français.
II. LA DÉTENTION :
Après l'acquisition, les notaires peuvent et doivent conseiller propriétaires et occupants dans la gestion ou l'utilisation de leur bien. Ils se doivent par ailleurs d'intervenir auprès de leurs clients pour ce qui est des conséquences patrimoniales et fiscales de la détention du bien.
A) La gestion et l'utilisation du bien :
- L'affectation du bien
Elle est soumise à des procédures particulières : il en est ainsi pour l'affectation du bien à un usage professionnel ou commercial, la législation sur les affectations ou les changements d'affectation (L. 631.7 du CCH), les permis, les agréments et redevances qu'il faut obtenir ou payer. Les ventes ou acquisitions de bureaux ou de locaux destinés à changer d'affectation soulèvent des problèmes particulièrement complexes en Ile-de-France. Les notaires ont une grande expérience de ces procédures.
- La transformation ou la rénovation du bien
Même partielle, est soumise à des autorisations particulières (déclaration de travaux, permis de construire) et peut entraîner des conséquences fiscales parfois lourdes.
- La gestion de l'immeuble
Les notaires rédigent les règlements de copropriété et veillent à leur application.
- L'utilisation du bien
Elle peut être soumise à la législation sur les baux d'habitation ou les baux commerciaux. L'attention doit être portée dans ce cas, avec l'aide de professionnels, sur certains points permettant une meilleure exploitation locative, tels que la récupération du coût des travaux et des charges, le montant des loyers et, plus généralement, les conditions et la durée du bail.
B) Les conséquences de la détention du bien :
De multiples facteurs économiques et fiscaux doivent être intégrés, tant pour les entreprises (durée prévisionnelle des investissements, amortissements, taux de rentabilité attendu - variable selon la taille -, la localisation...) que pour les particuliers.
Ces derniers doivent, par exemple, être conseillés sur les incidences fiscales de la détention de leur immeuble et sur l'intégration de celui-ci dans leur patrimoine. Sont particulièrement à prendre en considération :
- La fiscalité nationale :
Impôts sur les sociétés ou sur les revenus, impôts sur les grandes fortunes...
- La fiscalité locale :
Taxes foncières, taxes d'habitation, versements pour dépassement du plafond légal de densité...
- La fiscalité internationale :
Certaines impositions, telle qu'une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, sont propres aux non-résidents et doivent donc être clairement examinées en amont.
Enfin, en cas de revente, le prélèvement correspondant au montant de la plus-value éventuellement taxable est acquitté sous la responsabilité du notaire lors de la publication de l'acte.
III. LA TRANSMISSION :
Enfin les notaires assurent la transmission optimale des biens immobiliers, éléments essentiels des patrimoines professionnels et privés.
Les professionnels :
Le notaire peut et doit recenser l'ensemble des informations afférentes à ce bien immobilier et nécessaires à sa vente ou à son transfert lors d'opération de fusion ou d'apport partiel d'actifs. Il doit aussi définir les modalités juridiques les plus appropriées : calcul des plus-values, cession de l'immeuble lui-même ou des titres de la société qui en est propriétaire, individualisation du bien dans une structure ad hoc, analyse des conséquences fiscales d'une telle cession...
Les particuliers :
Le notaire se trouve à la jonction de deux de ses domaines privilégiés d'intervention : l'immobilier et la famille, étendus à toutes leurs implications fiscales et patrimoniales.
Le notaire dispose à cet effet d'une série de techniques élaborées :
- Pour estimer la valeur des biens et assurer une répartition équitable entre les membres d'une même famille ou conforme à la volonté du testateur ou du donateur. L'évaluation permet aussi de fournir des éléments de référence sur le plan fiscal en cas de contrôle ultérieur ;
- Pour assurer la transmission conformément aux intérêts de chacun. Plusieurs possibilités existent : démembrement de propriété permettant, par exemple, la transmission de la nue-propriété aux générations suivantes, tout en garantissant la jouissance aux plus âgés, donation-partage ou donation sous leurs multiples formes, règlement des successions...;
- Pour distinguer au sein de structures ad hoc les éléments professionnels et privés du patrimoine familial ;
- Pour optimiser enfin le coût financier et fiscal de ces transmissions et suggérer les montages ou les modes de paiement appropriés des diverses obligations fiscales.
Intervenant au stade de l'acquisition, de la détention et de la transmission des biens, conseil et juriste, spécialiste du droit de l'immobilier et du marché, le notaire est en mesure de proposer un service global immobilier.
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